Закупуване на апартамент: какви документи се изискват, тяхната проверка

Придобиването на недвижими имоти е решаваща стъпка, тъй като говорим за значителни суми. Така че в бъдеще транзакцията да не бъде призната за невалидна или невалидна, е важно да се предприеме отговорен подход към нейното изпълнение. Какви документи са необходими за закупуване на апартамент зависи от конкретната ситуация. Има различни възможности: жилище в нова или стара къща, с участието на майчински капитал, под гаранция.

Последователността на действията за правилно организиране на покупката на апартамент

Можете да съберете необходимите документи или с помощта на брокери, или сами. Регистрацията на транзакцията се извършва в органите на Rosreestr и теоретично може да се направи без посредници. Но ако са заложени големи суми или прозрачността на споразумението поражда въпроси, не забравяйте да се свържете с брокери за помощ.

За да съставите правилно документи при покупка на апартамент, уверете се:

• Първо, всички те трябва да са оригинални и да не показват признаци на фалшификация и поправки.
• На второ място, документите трябва да бъдат предоставени на органа, упълномощен да регистрира сделката.
• Трето, необходимо е да се следва процедурата, установена от закона.

Откъде да започна

Основните условия на договора за покупко-продажба на недвижим имот са информация за отчуждавания обект (адрес, инвентарен номер, площ) и неговата цена. Страните трябва да имат право да завършат сделката. Самият апартамент не може да има никакви тежести, тоест да бъде ипотекиран, арестуван. Трябва да се идентифицира, така че не можете да правите без документи за собственост.

Така че, като общо правило, ще са необходими следните документи (основен пакет):

• Паспорти на участниците в сделката (трябва да са валидни към момента на подписване на договора).
• Нотариален акт за апартамента.
• Технически паспорт за обекта (изготвен от бюрото за техническа инвентаризация по местонахождението на имота).
• Договор за продажба, подписан от страните.
• Сертификат за приемане (документ за закупуване на апартамент в нова сграда или на вторичния пазар).
• Изявление за държавата. регистрация на права върху недвижими имоти.
• Извлечение от личната сметка (за вторичния пазар) и от домашния регистър.
• Информация за плащането на държавното мито за акцията.

Чудесен вариант е да подадете документи в MFC, когато купувате апартамент. Експертите ще ви помогнат да се ориентирате какви конкретни документи са необходими в дадена ситуация, какво може да бъде поръчано (получено) на място. Можете също така да започнете транзакцията чрез портала за държавни услуги, което ще спести време.

Освен това може да се наложи следното (допълнителен пакет):

• Извлечение от USRN (може да бъде издадено в MFC или получено по време на процедурата).
• Пълномощно, даващо право за извършване на действие (ако сделката се извършва чрез представител).
• Учредителни документи на дружеството (ако страната е юридическо лице).
• Потвърждение за изплащане на средства за обекта на споделено строителство.
• Съгласието на втория съпруг да се разпорежда с имуществото или еквивалент (съдебно решение, с което имуществото е разделено, споразумение за делба и др.).
• Информация за спазване на процедурата за отчуждаване на дял от общо имущество (ако имотът е собственост на няколко лица).
• Текущ сертификат за мат. капитал.

Процедурата за обработка на документи при закупуване на апартамент е следната: страните подписват споразумение, изпълняват го, след което кандидатстват за регистрация на сделката. Средствата за обекта трябва да бъдат прехвърлени преди прехвърлянето на собствеността. Отличен вариант е да подпишете споразумение с нотариус, да разменяте ключове и пари и след това да се свържете с Rosreestr.

Жилище в завършена къща (вторичен пазар)

За закупуването на вторичен жилищен апартамент ще ви трябват същите документи, както в нова сграда. Купувачът определено трябва да се запознае с извлечението на личния акаунт. В него са изброени както регистрирани наематели, така и дългове, които да плащат за услуги. Сертификатът е валиден 30 дни.

Извадка от домашната книга (за състава на семейството) ще ви позволи да разберете за регистрираните в стаята, които имат право да я използват. Покупката на недвижим имот в някои случаи дава възможност на собственика да изгони жителите, но това е излишен проблем. Можете да поискате от продавача да спре да регистрира други лица.

Документите за закупуване на апартамент на вторичния пазар включват акт за приемане и предаване. Това е особено важно, ако имотът се продава с мебели и допълнително оборудване. Отразявайте текущото състояние на гишетата, за да премахнете отговорността за дълговете на предишния потребител. Актът е преди всичко необходим на продавача, но може да служи като основа за предявяване на искове, ако бъдат открити скрити дефекти.

Жилище в нова сграда (първичен пазар)

Документите при закупуване на апартамент от предприемач включват акт за приемане и прехвърляне на обект, удостоверение за изплащане на дълг към компанията. Важно е освен договор за покупко-продажба да има и договор за инвестиция. Самата транзакция обаче е по-безопасна, необходими са по-малко ценни книжа, тъй като няма предишни собственици, историята на собственост на обекта.

Опции за закупуване на обект:

• За ваша сметка;
• За привлечени ресурси.

В първия и втория случай счетоводният отдел на фирмата трябва да потвърди, че парите са кредитирани по сметката. Няма значение дали са дошли от купувач или от банка - няма значение за регистрацията. Ако приобретателят на имота е участвал в споделено строителство, той се нуждае от същото удостоверение от кооперацията.

Важно! В случай на споделено строителство, парите не могат да се превеждат в брой. Те се получават само за сметка на предприемача или кооперацията. Изискването за превод на пари в брой трябва да е тревожно: това е един от признаците на предстоящ фалит.

Преди да отидете в Rosreestr, трябва да се уверите:

• сертификат за приемане на обекта (купувачът удостоверява, че е съгласен с качеството и обема на извършената работа);
• технически паспорт за апартамента (ще са необходими измервания на всички стаи, съставяне на план).

Подписването на сертификата за приемане не лишава купувача от възможността да поиска отстраняване на някои недостатъци. Но, както показва практиката, след регистрацията й желанието на компанията да отстрани недостатъците рязко намалява. Без такъв акт транзакцията не може да бъде регистрирана в органите на Rosreestr. Ако разработчикът не отстрани недостатъците дълго време, има опция: да подпише сертификат за приемане с резервации, който посочва времевата рамка за довършване на обекта.

Жилище, обезпечено с недвижим имот

Ипотеките са най-добрият начин за решаване на жилищния проблем за повечето семейства. Законът позволява закупуването на жилища на първичния и вторичния пазар, оставяйки правото да одобри сделката за банката. Не бъркайте ипотеката с лизинга: във втория случай собствеността остава в лицето, финансиращо сделката. Участието на банката (дълг към нея) е задължително отразено в документите за регистрация.

Транзакцията, включваща средства от банка, е малко по-сложна:

• сключва се споразумение с предприемача за закупуване на недвижим имот;
• подава се заявление до банката с искане за заем;
• след получаване на средствата, разработчикът издава удостоверение, че купувачът (акционер) няма дълг за обекта;
• опция - продавачът на апартамент на вторичния пазар удостоверява факта на получаване на пари.

Освен това - същата процедура: трябва да съберете документи за обекта и да кандидатствате за регистрация на сделката. Нов апартамент също се нуждае от технически паспорт, а към договора е приложен акт за приемане на помещенията в експлоатация. Като правило разработчиците имат отдел продажби, който помага да се съберат необходимите документи.

Внимание! След като регистрирате транзакцията, трябва да уведомите банката в срока, посочен в споразумението. Неспазването на това изискване води до санкции за кредитополучателя. Докато банката не предостави на Rosreestr удостоверение за изплащане на дълга, не може да се предприемат действия с недвижими имоти.

Ако жилището е закупено на вторичния пазар, ще са необходими допълнителни документи за закупуване на апартамент под ипотека. Те включват документ за оценка на недвижими имоти, който е необходим на етапа на получаване на заем от банка. Това се прави, за да се избегнат фиктивни транзакции, когато имотът се продава на надценена цена.

Трябва да се отбележи, че банката няма да придружава транзакцията на клиента, ограничавайки се само до финансово участие в процеса. Но контролът ще бъде пълен и изчерпателен и в случай на нарушаване на условията на договора институцията може да поиска връщането на цялата сума.

Закупуване на стая

Документите за закупуване на дял в апартамент включват писмено известие до други собственици за предложената сделка. Те имат преимущественото право да закупят стая на цената, която се предлага на другите. Без известие, изготвено от нотариус, договорът не може да бъде регистриран в Rosreestr.

Съгласно същите правила прехвърлянето на собствеността върху част от жилищна сграда се формализира, ако дяловете не са разпределени в натура. Теоретично апартаментът може да бъде разделен на два отделни обекта, но това е по-трудно. Ако обаче правото на превантивна покупка не е спазено, други притежатели на капитал могат само да изискват задълженията на купувача да бъдат прехвърлени върху себе си, но не и транзакцията да бъде отменена.

Характеристики на закупуване на дом с помощта на сертификат

Както знаете, за раждането на първото (от 01.01.2020 г.), второто и следващите деца се плаща майчински капитал. Може да се приложи за подобряване на условията на живот на семейството. Основното правило е разпределението на дялове, където детето също ще получи своя дял. Следователно документите за закупуване на дом под майчински капитал включват предимно сертификат, даващ им право на финансова подкрепа.

Ще се изискват други условия:

• Съгласието на органите по настойничество и настойничество (в случай на паралелна продажба на обекта, където е регистрирано детето);
• Отражение в споразумението на факта на прехвърлянето на дела на всяко дете, за което е получен капиталът, с последваща регистрация.

Първо, трябва да се свържете с пенсионния фонд (в териториалния офис или чрез портала на държавните служби). Издаденият сертификат е подходящ за плащане на сделката изцяло или частично както на първичния, така и на вторичния пазар. Участието на ЗФР не може да бъде избегнато, тъй като парите ще бъдат преведени по сметката на продавача на недвижими имоти от посочения отдел.

За да завършите транзакцията, ще ви трябват документи, потвърждаващи присъствието на деца: удостоверения за раждане. Купувачът не трябва да бъде лишен от родителски права върху син или дъщеря. Надзорните органи следят за коректността на сделката. Ако обаче има грешки, те няма да оспорят самото споразумение, а само законността на прехвърлянето на средствата под сертификата.

Важно! Matkapital може да се използва за плащане на първата вноска по заем или за изплащане на част от дълга, лихви. Подробни инструкции за разпореждане със средства са достъпни на уебсайта на ЗФР.

Къде могат да се появят грешки

За купувача на недвижими имоти е важно да се увери, че купува точно обекта, който му е бил показан. Преди проверка на документите при покупка на апартамент, трябва да съответства на адреси. Имаше случаи, когато вместо едно помещение те продаваха друго. Друг важен аспект е строителната зона. Старите листове с данни може да съдържат грешки и неточности.Купувачът има право да се увери, че плаща за истински "метри", а не за въздух.

Често срещани проблеми:

• невалидност на паспорта (например след промяна на името);
• технически грешки в информационния лист;
• информация за правото на собственост (съставена с нарушения);
• проблеми с приватизацията на обекта (извършена незаконно).

Тези документи трябва да бъдат проверени в случай на съмнение

Какви документи да проверите при покупка на апартамент

Документи, въз основа на които собствеността е прехвърлена на продавача. Трябва да е тревожно бързото извършване на няколко транзакции, когато всеки човек е притежавал апартамент за минимум време. Благодарение на извлечение от USRN можете да разберете историята на недвижимите имоти, като се предпазите от потенциално опасна транзакция.

Как да съставя договор за продажба

Можете да поискате помощ от брокери или адвокати: тази услуга се предоставя отделно. Примерните формуляри за споразумения в интернет също са добре. Колкото по-опростен е договорът, толкова по-добре и голям брой допълнителни условия трябва да ви предупреждават.

Важно! Цената, посочена в споразумението, трябва да бъде реалистична. Ако транзакцията бъде отменена, страните се връщат в първоначалното си състояние. Занижаването на сумата може да доведе до финансови загуби.

Какво ще се случи, ако не спазите всички формалности

Някои документи могат да бъдат изискани за застраховка, но предпазните мерки няма да са излишни, защото говорим за големи суми. Например, ако къща е закупена в брак, е необходимо съгласие за нейното отчуждаване от „втората половина“. Случва се така, че човек се жени и развежда няколко пъти, следите от бившата съпруга се губят.

Ако не се уверите, че други лица не кандидатстват за апартамента, сделката може да бъде оспорена в бъдеще. Това важи и за наследствените недвижими имоти. Всеки от наследниците, които по уважителни причини не са заявили правата си, може да го направи в бъдеще.

Внимание! Когато купувате жилище на вторичния пазар, струва си да поискате помощ от брокерите за цялостна проверка на сделката. Организациите носят финансова отговорност за качеството на предоставяната услуга.

Регистрационният файл съдържа целия пакет документи, свързани с предишната транзакция. Професионалните участници на пазара имат право да го получат и проучат. Разбира се, няма смисъл да правим това по отношение на новосъздадени недвижими имоти. Но ако обектът е преминал през поне една ръка, предпазните мерки няма да бъдат излишни.

Какво ще бъде под ръка след приключване на транзакцията

Резултатът е държавната регистрация на споразумението, въз основа на която собствеността се прехвърля на приобретателя. Документи, получени при закупуване на апартамент – това е извлечение от USRN, технически паспорт, както и споразумение, подписано от страните. Страните имат право да правят копия на документите, използвани по време на процедурата, за себе си. Продавачът получава парите, предвидени в споразумението, изцяло.

Документите, издадени при закупуване на апартамент в споделено строителство, ще съдържат удостоверение, че акционерът е изпълнил изцяло задължението си към предприемача. Не забравяйте да запазите този документ за бъдещи справки (понякога компаниите фалират).

Много от получените документи ще са необходими за издаване на приспадане на собственост.

Разходи за изпълнение на сделката

За гражданите тя е 2000 рубли, а за тези, които извършват транзакция през портала на държавните услуги, тя ще бъде 1400. Сумата включва само регистрацията на договора и извършването на промени в USRN. Екстрактът струва от 350 рубли. Услугите на брокери, дублирани документи се заплащат отделно.